Yasal Fesih Yükümlülüğü

691

Kiracı sözleşme bitmeden Evden Çıkabilir mi ?

Kiracıların Sözleşmenin devam ederken bir takım nedenlerle kira sözleşmesini feshetmek durumunda kalabiliyor . Bu durumda ne yapılmalı ?

Normal koşullarda ahde vefa ilkesi gereğince, kiracı kira sözleşmesindeki sürenin sonuna kadar sorumludur.

Yani KİRA SÖZLEŞMESİ BAĞLAYICIDIR

Evet kira sözleşmeleri her iki taraf içinde bağlayıcıdır. Ve taraflar bu sözleşme hükümlerine uymak zorundadır

Oluşabilecek tüm sorunlara karşı kira kontratını imzalamadan önce iyi incelenmesinde fayda bulunmaktadır.

Kira sözleşmesi Nedir

Kira sözleşmesi konut yahut mal sahibi ile onu kullanmak isteyen yani kiracı arasında yapılan bir sözleşmedir.

Fesih Bildirimini Nasıl Yapmalıyım

Eğer oturtulan konutu fesh etmek ve terk etmek gibi bir durum söz konusu olduğunda sözleşmeye uygun olarak evin terk edileceği süreden makul bir süre önce ki tavan süre 3 aydır. Bu süre kadar önce kiracının kiraya verene yazılı olarak ya da resmi kanallardan bildirmek suretiyle evden çıkılabilir, noterden ilgili maddelerin de yazıldığı bir bildirim çekilmesi uygun olacaktır. ayrıca anahtar teslim işleminin tamamlanmış olması yani teslim tesellüm belgesinin düzenlenmiş olması gerekiyor.

Evin Boşaltılması Yeterli Mi

Hayır evin boşaltılması değil evin usulüne göre teslim edilmesi gerekmektedir. Bu da evin teslim alındığındaki şartlarda oturulmaya müsait olarak anahtar teslim yapılarak mümkünse teslim tesellüm evrakı ya da evin uygun olarak alındığına dair bir evrakın düzenlenerek alınması gerekmektedir Bu şartlar oluşmadan kiracı konuttan çıksa dahi sözleşme bitmediğinden kiracı , ev sahibinin kira bedellerini kiracısından isteme hakkı olmaktadır.

Kira sözleşmeleri Süresi Ne kadardır ?

Kira süreleri sözleşmede belirlen süre kadar olup aksi belirlenmediği durumlarda bir yıldır da kişi arasında yapılan yazılı anlaşmadır. Kira kontratı da denilen bu anlaşma süreli veya süresiz olabilir. Eğer sözleşme üzerinde süre yazmıyorsa sözleşme bir yıllık kabul edilir.

Kira sözleşmesi her iki taraf içinde bağlayıcıdır. Kiracıların ve ev sahiplerinin hakları yasalarla koruma altına alınmıştır.

Peki kiracı sözleşme hükümlerine uymaz ve kiralananı kira sözleşmesindeki tarihten önceki bir tarihte feshederse ne olur ?

Kiracı tarafından fesih ikiye ayrılmaktadır.

Olağan Fesih
Olağanüstü fesih

Olağanüstü fesih kiralanandan yahut kiraya verenden kaynaklanan kiralan konutta yaşanmasının çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda kiracının sözleşmeyi feshetmesidir. Bu sebepler farklılık gösterseler de evin kullanılabilirliğinin kalmaması, sağlık koşullarını tehdit ediyor olması gibi hayati konularda kiracıya sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkı verir. Burada kiracı her zaman kiralanan konutu terk edebilir ve sözleşmeyi feshedebilir. Burada kiracının erken tahliye tazminatını kiraya verene ödeme yükümlüğü bulunmamaktadır.

Öncelikle Konut ve çatılı yerlerde sözleşme Türlerini İnceleyelim Sorumuzun cevabı yapılan sözleşme türüne göre değişecektir.

Konut ve çatılı yerlerde İki tip sözleşme vardır.

Belirli Süreli Kira sözleşmesi
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Günümüzde çoğu sözleşmeler kira kontratı ile belirli süreli yapılmaktadır. Ve sonrasında yazılı olarak yenilenmemekte ve sözlü olarak uzatılmaktadır. Kiracının kira sözleşmesine 15 gün kala sözleşmeyi fesih etmemesi durumunda sözleşme aynı şartlarda 1 yıl uzatılmış olur .Sonuç olarak sözleşme süreli olmaya devam eder.

Belirli süreli yani kira kontratı yapılıp uzatılmayan sözleşmelerde kiracının erken çıkması durumunda ne olur ?

Bu konuda Türk Borçlar Kanunu şöyle demektedir.

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Yani belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme bitmesinden 15 gün önce bildirimde bulunulması halinde kiracı kira sözleşmesini fesih edebilir aksi halde bir yıl daha uzamış sayılır

Burada kiracı bildirimi yazılı şekilde yapmalıdır

MADDE 348- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Peki, Kira sözleşmesinden önce kiracı tarafından fesih edildiği durumda ne olur ?

Peki, kira sözleşmesinden önce kiracı tarafından fesih edildiği durumda kiracı kiralayana erken tahliye tazminatı ödemek zorundadır.

Borçlar konunu burada şöyle demektedir.

MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer

Yani kiracının erken tahliyesi yahut sözleşmeyi erken sonlandırması durumunda kiraya verene kiralananın benzer koşullarda kiraya vereceği makul süre kadar erken tahliye tazminatı ödemesi gerekmektedir.

Erken Tahliye Tazminatı

Kiracının konutu erken tahliyesi nedeniyle ödemek zorunda olduğu bir takım giderleri ifade eder.

Kiracının erken fesih Durumunda ödeyeceği Erken Tahliye Tazminatı Ne kadardır

Kiraya verene kiralananın benzer koşullarda kiraya vereceği makul süre denilerek bu makul süre kiralananın bulunduğu konum şehir ve diğer faktörlere göre değişkenlik gösterebilir. Mahkeme ve bilirkişi tarafından bu süre hesaplanacaktır.

Burada erken fesih durumunda kiracının borcu her halükarda ihbar süresi ile kiralanan konuttan çıkacağı süreyi geçemez.

Örneğin kiracı normalde 15.06.2021 de sözleşmesi biteceği durumda 5 ay önce 15.01.2021 de fesih ettiği durumda kiracının ödeyeceği erken tahliye tazminatı 5 ayı geçemez. Üst sınır kira sözleşmesinin sonu olmakla birlikte bu süre kiralana konutun bulunduğu yerdeki konutun ortalama kiraya verileceği süre kadardır.

Kiracıların hakları yasalarla koruma altına alınmıştır. Aynı şekilde ev sahiplerinin hakları da koruma altındadır. Nasıl ki ev sahibi kiracıyı belli kurallar çerçevesinde evden çıkarabiliyorsa aynı şekilde kiracı da istediği zaman evden ayrılamaz. Ayrılırsa da sözleşmeyi feshinden kaynaklı zararı tazmin etmek zorundadır.

Erken tahliye tazminatı içerisinde hangi giderler vardır

Erken tahliye nedeniyle kiralayanın kiracıdan isteyebileceği giderler kiralananın yeniden kiraya verilene kadarki kira kaybı gideri ve ait gibi bir takım giderlerden oluşur.

Burada makul sürenin belirlenmesi gerekir. Makul süre kiralanan konutun, benzer koşullarda kiraya verilebileceği ideal süredir. Bu süre sözleşmenin erken feshi ile öngörülen bitişi arasındaki süre kadar olabilir.

Örneğin kira sözleşmesi bitimine 2 ayı kalan bir kiracının 2 ay kala kiralanan konuttan ayrılması sebebiyle ödeyebileceği erken tahliye tazminatı ancak 2 aylık kira ve aidat gideri kadar olabilir.

Her halükarda bahsedilen makul süre her halükarda kira sözleşmesi sonu değildir.

Örneğin 1 yıllık konut kira sözleşmesinin 6. ayında sözleşmeyi fesheden kiracının geriye kiracı, geri kalan 6 ayı için kira bedelini ödemesi hakkaniyete uygun olmaz. Bu durumda dürüstlük ve iyi niyet kuralına göre kiralanan konutun bulunduğu bölgede ortalama kiraya verme süresi gibi bir takım ölçütler göz önüne alınarak hesaplama yapılmalı ve makul süre belirlenmelidir. .

Belirsiz Süreli kira sözleşmelerinde Erken Fesih Durumunda

Aksine bir durum yoksa belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kira sözleşmesini sonlandırabilir. Lakin burada dediğimiz gibi

Yasal fesih süresine uyulma şartı
Yazılı bildirim yükümlülüğü burada yasal bildirim süresi 3 aydır.

şartlarına uyulması gerekmektedir.

Peki burada yasal bildirim süresine uymadan kiracı tarafından fesih edildiği durumda kiracı tarafından ödenecek erken tahliye tazminatı ne kadar olacaktır.? Burada ödenecek tazminat yine TBK 325’e göre makul süre hesaplanacaktır buradaki üst sınır da en fazla üç ay olacaktır. Yine 325 atıfla yasal fesih süresi yani 3 ayı geçmeyecek şekilde makul süre belirlenecektir. Burada ödenecek erken tahliye gideri 3 ayı geçemez çünkü zaten kiracıya 3 aylık bildirim yükümlülüğü yükleyerek burada kiraya verene yeniden kiraya vermesi için süre tanınmış olup bu süreni amacı da zaten budur. Doğal olarak bu süreyi geçemez.

Yasal Feshi yükümlülüğü

TBK 329 madde geçmekte olup

MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir”

hükmüne göre taraflar için yasal fesih süresi üç aydır.

O halde belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı üç ay önceden haber vererek sözleşmeyi sonlandırabilir. Bu durumda kiracı bu bildirimi yapmadan çıkarsa en fazla 3 aylık kira ve aidat giderinden sorumlu olacaktır.

Bu arada kiralananın bulunduğu yerdeki ortalama kiralanma süresi bilirkişice hesaplanarak kiraya verenini kaybı kiracıdan istenecektir.

Burada kiralanan evin bu üç aylık süre zarfında kiralanmadığı durumda geçerlidir. Eğer kiralanan ev 3 aydan daha önce başka bir kiracı tarafından tutulduysa yeni kiracı tarafından tutulana kadarki geçen süre kadar sorumlu olunur.

Kira sözleşmeleriyle İlgili Uyuşmazlık Konularında Avukat Tutmalı mıyım

Hem kira sözleşmeleri konusunda hem de tüm hukuki uyuşmazlıklarda avukat tutulmalı her türlü oluşabilecek hak kaybına karşı tedbirli olunmalıdır .Çünkü Bu tarz durumlarsa alacak az bile olsa karşı tarafın dava kazanması durumunda hem kaybedilen tutar hem de avukatlık ücreti külfetine katlanılacak ve hak kaybı yaşanacaktır. Bu ve buna benzer konularda özel hukuk konularında kira konusunda uzman avukatla takip edilmesi oldukça önemlidir.

BU KONU HAKKINDA UZMANIMIZDAN HEMEN BİLGİ VE DESTEK ALMAK İSTERSENİZ

LÜTFEN FOR YOU BİLİŞİM İLETİŞİM HATTIMIZI ARAYINIZ!..